Así se ve un análisis de NormAustral

El FOS del 80% habilita una ocupación máxima en planta baja de 288 m², dejando 72 m² del lote sin edificar. Este porcentaje libre debe destinarse a cumplir el retiro de fondo obligatorio de 3 m —que sobre una planta de 12 m de frente implica una franja de 36 m² de retiro en el nivel de terreno— más los espacios de acceso, circulación vertical y eventual iluminación de unidades interiores. Dado que la normativa no exige retiro frontal (construcción sobre línea municipal) ni retiros laterales (entre medianeras), la planta libre de diseño puede disponerse con gran eficiencia hacia el frente y los laterales. El retiro de fondo de 3 m configura el único condicionante geométrico de planta, y los 288 m² de FOS representan el techo normativo de ocupación, sin que los retiros deban descontarse aritméticamente de esa cifra: los retiros regulan la forma del volumen construido, no reducen el índice. En cuanto al potencial vertical, la Ordenanza 8256/1986 establece para Zona B un sistema de perfil escalonado compuesto por 8 pisos principales hasta los 23.5 m de altura, más 2 niveles adicionales retranqueados bajo el plano de 45°. La superficie total construible teórica es de 2.880 m². Cabe aclarar que los dos niveles bajo plano de 45° tendrán plantas de menor superficie que los pisos inferiores, cuya dimensión exacta dependerá de la resolución volumétrica del anteproyecto; el valor de 2.880 m² es el dato normativo teórico y el descuento real por esos retranqueos surgirá del desarrollo del proyecto. La altura máxima del cuerpo principal es 23.5 m, y dado que el ancho de calle estimado es de 12 m —superando el umbral de 10 m que establece la normativa—, no se aplica la restricción de altura reducida del Art. 34. Este escenario de 8 pisos principales en una arteria de estas características posiciona al lote como uno de alto aprovechamiento vertical dentro del tejido intermedio de la ciudad. Las restricciones más relevantes a considerar son: el retiro de fondo de 3 m como único limitante de planta; la ausencia de retiro frontal y lateral que favorece la máxima ocupación en PB; y la obligación de que las construcciones en subsuelo no superen el 60% de la superficie del lote, con un 40% de superficie permeable obligatoria en ese nivel. Esta última restricción es determinante para la resolución del estacionamiento, ya que la normativa exige 33 cocheras para la tipología de vivienda colectiva proyectada, lo que demanda un estudio pormenorizado de la sección subterránea —posiblemente en varios niveles de subsuelo— dado que la huella disponible es de 360 m². El lote no es subdivisible: si bien cumple la superficie mínima de 250 m² y el frente mínimo de 12 m, no alcanza las dimensiones necesarias para generar dos parcelas reglamentarias independientes. Respecto al Factor de Impermeabilización del Suelo, la Ordenanza 13.460/2024 no aplica FIS a la Zona B, por lo que no existe restricción adicional de superficie impermeable más allá de los parámetros de FOS y subsuelo ya señalados. Desde el punto de vista económico y comercial, la ubicación en Av. Ambrosio Olmos —arteria de Área Intermedia con perfil de renovación— y la mixtura de usos habilitados en Zona B (residencial unifamiliar, residencial colectivo, servicios profesionales, servicios personales, servicios de salud, entre otros 14 usos permitidos) dotan al lote de notable versatilidad programática. El techo de 44 unidades funcionales de 65 m² promedio permite proyectar desarrollos de escala media con alto potencial de rentabilidad por metro cuadrado construido, especialmente en tipologías de vivienda colectiva con locales comerciales o consultorios en planta baja, que capitalizan la altura de piso a techo libre sobre línea municipal. La prohibición de todo uso industrial (de 1ª, 2ª y 3ª categoría) no representa una limitación relevante para el perfil residencial-comercial que naturalmente corresponde a esta localización.

• •Priorizar una tipología de vivienda colectiva de 8 pisos principales con los 2 niveles superiores retranqueados bajo plano de 45°, aprovechando los 2.880 m² teóricos construibles y maximizando la relación entre unidades vendibles (34 estimadas) y superficie total del lote (360 m²).
• •Resolver las 33 cocheras requeridas mediante subsuelos: dado que la huella máxima en subsuelo es el 60% del lote (es decir, 216 m²), se deberán proyectar múltiples niveles subterráneos con circulación eficiente, contemplando además el 40% de superficie permeable obligatoria en ese nivel desde la etapa de anteproyecto.
• •Explorar la incorporación de usos mixtos en planta baja —servicios profesionales, servicios de salud o servicios personales, todos habilitados en Zona B— para capitalizar la posición sobre línea municipal sin retiro frontal, generando locales con frente directo a Av. Ambrosio Olmos y diferenciando el producto del mercado residencial puro.
• •Verificar el ancho real de calle de Av. Ambrosio Olmos ante la Dirección de Planeamiento Urbano o mediante los recursos cartográficos oficiales disponibles (MapasCórdoba o comunicación al tel. (0351) 4285700 int. 1730-1738), dado que el análisis utiliza un ancho estimado de 12 m: si el ancho real fuera menor a 10 m, resultaría de aplicación el Art. 34 de la Ord. 8256/1986 con restricción de altura a 8 m sin retiro, lo que modificaría sustancialmente el potencial constructivo.
• •Considerar que la zona es limítrofe con Zona A y Zona A1 (detectadas a menos de 50 m), por lo que resulta imprescindible obtener el certificado de nomenclatura catastral y el Certificado de Uso de Suelo oficial para confirmar la zonificación exacta de la parcela antes de comprometer recursos en el desarrollo del anteproyecto.
• •Optimizar la distribución de los 288 m² de FOS en planta baja destinando la franja posterior de 3 m de retiro de fondo a patio o área técnica, y concentrando núcleos de circulación vertical en posición central o medianera para liberar fachada y mejorar la iluminación natural de las unidades interiores.