Así se ve un análisis de NormAustral

El FOS del 80% habilita una huella máxima en planta baja de 288 m², dejando 72 m² del terreno como superficie no edificable. Los retiros registrados para esta zona presentan la siguiente situación según la normativa relevada: el retiro frontal tiene un valor normativo de 0 —declarado por la Ord. 8256/86 y modificatorias, tabla de la zona—, lo que fija la posición de la construcción sobre la línea municipal, aunque este eje no tiene veredicto de cumplimiento respecto del proyecto y la implantación debe verificarse con el municipio; el retiro lateral también tiene un valor normativo de 0 —declarado por los Arts. 45 a 52 de la Ord. 8256/1986 para la tipología entre medianeras—, con igual situación de ausencia de veredicto de cumplimiento; y el retiro de fondo no está definido en la normativa relevada para esta zona, lo que no significa que no exista: el Código de Edificación (Ord. 9387) y las exigencias de iluminación y ventilación de patios pueden imponer separaciones aunque la zonificación no las fije explícitamente. Por esa razón, la superficie total construible de 2.880 m² que publica este análisis no descuenta el retiro de fondo y puede estar sobreestimada; corresponde verificar ese valor en la Dirección de Obras Privadas antes de proyectar. El lote proyecta entre medianeras sobre una parcela de frente contenido (12 m), lo que hace especialmente relevante la resolución de la sección transversal y la iluminación de locales principales. Esta zona usa el sistema de perfil y pisos establecido por la Ord. 8256/1986, y no trabaja con un FOT explícito en la ordenanza. La superficie total construible teórica normativa es de 2.880 m², resultado del FOS del 80% aplicado a los 360 m² del lote a lo largo de 10 niveles totales (8 pisos principales hasta los 23,5 m más 2 niveles adicionales retranqueados bajo el plano de 45°). Ese total es el teórico normativo: los 2 niveles bajo el plano de 45° tendrán plantas menores según el proyecto, con una huella que depende del diseño específico, pero el descuento real de esa reducción no está incorporado en el número de 2.880 m² ya que ese ajuste es propio de cada anteproyecto. La altura máxima del cuerpo principal es de 23,5 m, con los 2 pisos retranqueados por encima de ese umbral. Un dato crítico que condiciona la volumetría frontal es el Art. 34 de la Ord. 8256/86: si la calle sobre la que frenta el lote mide menos de 10 m, la fachada de frente tiene una altura máxima de 8 m y, por encima de esa cota, la edificación debe retirarse hasta alcanzar los 12 m medidos desde el eje de la calle; producido ese retiro, puede elevarse hasta la altura máxima de la zona. El análisis no conoce el ancho real de la calle —trabaja con 12 m como supuesto de cálculo— por lo que el estado del Art. 34 queda sin verificar; es indispensable medirlo en MapasCórdoba (https://mapascordoba.gob.ar) o consultar en la municipalidad antes de definir la volumetría. En cuanto a las restricciones particulares del lote, las construcciones en subsuelo admiten un máximo del 60% de la superficie del terreno (216 m²), con un 40% de superficie permeable obligatoria (144 m²). Respecto del Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS), la Zona B no está sujeta a este indicador según la Ord. 13.460/2024, que lo aplica exclusivamente a las Zonas F y F5. En materia de fraccionamiento, el lote cumple los mínimos de la zona —superficie mínima de 250 m² y frente mínimo de 12 m— y es perfectamente edificable, pero no puede subdividirse en dos parcelas independientes: para ello serían necesarios 500 m² de superficie (2 × 250 m²) y 24 m de frente (2 × 12 m), condiciones que esta parcela no reúne. Esta restricción no afecta la viabilidad constructiva del lote. Finalmente, dado que se detectaron zonas limítrofes —Zona A y Zona A1— a menos de 50 m, y que varias ordenanzas recientes (13610 a 13621/2025) modificaron la zona de sectores puntuales de la ciudad, es imprescindible confirmar la zona exacta mediante el certificado de nomenclatura catastral antes de avanzar con el proyecto. Desde la perspectiva del potencial económico y comercial, la Zona B admite un espectro amplio de usos: residencial unifamiliar y colectivo, servicios profesionales —que constituyen el uso prioritario de la zona—, servicios personales y servicios de salud, entre otros 14 usos permitidos. Quedan excluidas todas las categorías industriales. Con una estimación orientativa de 34 unidades vendibles de 65 m² promedio —considerando una eficiencia del 78% sobre los 2.880 m² teóricos— y un requerimiento de cocheras que, según la Ord. 8256/1986 Art. 4.6 y la Ord. 9387/95, asciende a 33 unidades para un edificio de más de 4 unidades funcionales, el proyecto enfrenta el desafío típico de lotes de 12 m de frente: la resolución del núcleo de circulación vertical, los patios de iluminación y la planta de cocheras dentro de una huella contenida. Un programa mixto residencial-servicios profesionales en los primeros pisos puede ser una estrategia válida para este sector, dado que los servicios profesionales son el uso prioritario declarado para la zona; la viabilidad específica de ese mix debe validarse con la Dirección de Planeamiento Urbano.

• •Verificar el ancho real de la calle en MapasCórdoba (https://mapascordoba.gob.ar) antes de definir la volumetría: si la calle mide menos de 10 m, el Art. 34 de la Ord. 8256/86 limita la fachada a 8 m de altura y obliga a un retiro de 12 m medido desde el eje de la calle por encima de esa cota, lo que puede afectar significativamente la sección del edificio.
• •Confirmar el retiro de fondo aplicable con la Dirección de Obras Privadas antes de proyectar: ese dato no está definido en la normativa relevada para la Zona B y puede reducir la superficie total construible respecto de los 2.880 m² teóricos publicados en este análisis.
• •Aprovechar la altura de 23,5 m (8 pisos principales) proyectando un edificio entre medianeras con núcleo de circulación central o lateral, optimizando la huella de 288 m² en planta baja para maximizar la cantidad de unidades por piso; los 2 niveles adicionales bajo el plano de 45° se diseñan con plantas menores y son útiles para unidades tipo dúplex, amenities o locales técnicos.
• •Resolver la planta de cocheras —estimadas en 33 unidades según la Ord. 8256/1986 Art. 4.6 y la Ord. 9387/95— en subsuelo, recordando que el subsuelo tiene un máximo edificable del 60% de la superficie del terreno (216 m²) y una obligación de 40% de superficie permeable (144 m²); con esa restricción, pueden ser necesarios dos o más niveles de subsuelo para alojar las 33 cocheras requeridas.
• •Evaluar un programa mixto que combine unidades residenciales colectivas en pisos superiores con servicios profesionales en los primeros niveles, dado que los servicios profesionales son el uso prioritario declarado para la Zona B; validar la distribución de usos y los porcentajes admitidos con la Dirección de Planeamiento Urbano.
• •Confirmar la zona exacta del lote mediante el certificado de nomenclatura catastral en la municipalidad antes de avanzar con el anteproyecto, teniendo en cuenta que se detectaron zonas limítrofes —Zona A y Zona A1— a menos de 50 m del lote y que las Ordenanzas 13610 a 13621/2025 modificaron la zona de sectores puntuales de la ciudad.