Preguntas frecuentes
Todo lo que necesitás saber sobre cómo funciona NormAustral, la precisión de los análisis y cómo interpretar los resultados.
Sobre los datos
Usamos exclusivamente datos oficiales:
- Cartografía oficial provincial para identificación geográfica
- Digestos municipales publicados por cada municipio
- Ordenanzas vigentes que definen zonificación, FOS, FOT, alturas y retiros
Los datos se actualizan periódicamente según cambios normativos.
Cada ciudad usa su propio conjunto de ordenanzas municipales. Como NormAustral cubre 49 ciudades, listar todas acá quedaría rápidamente desactualizado.
Consultá la lista completa y al día de ordenanzas por ciudad en /metodologia. Cada ciudad tiene su página con normativa, fuentes de datos y limitaciones.
Nuestro sistema realiza verificaciones automáticas diarias de todas las fuentes normativas oficiales.
- Detección: Cambios detectados en menos de 24 horas vía monitoreo automatizado de fuentes oficiales
- Notificación: Recibimos alertas automáticas cuando cambia el contenido de las páginas normativas
- Incorporación al sistema: El tiempo de actualización depende del alcance del cambio (un retiro modificado puede ser días, una nueva ordenanza completa puede tomar más).
Siempre recomendamos verificar con la municipalidad para proyectos en etapa de aprobación.
Usamos un sistema de monitoreo automatizado que verifica diariamente las fuentes oficiales de cada municipio (HTML del digesto, PDFs, GeoJSON de zonificación) y nos notifica cuando algo cambia.
- Fuentes oficiales: Sitios municipales y provinciales (digestos, ordenanzas, cartografía)
- Detección por hash: Comparamos el contenido relevante de cada página y detectamos modificaciones
- Boletines oficiales con AI: En Córdoba Capital y Santiago del Estero clasificamos los boletines oficiales con IA para filtrar lo relevante para construcción y zonificación. En el resto de ciudades el monitoreo es por hash.
- Alertas: El equipo recibe email cada vez que el monitor detecta un cambio
Esto puede pasar por varias razones:
- Coordenadas fuera del ejido urbano: El punto está fuera del área de cobertura
- Zona en actualización: El municipio modificó la zonificación recientemente
- Dirección ambigua: La geocodificación ubicó el punto en un lugar incorrecto
En estos casos usamos valores conservadores y te recomendamos verificar directamente con la municipalidad.
Cuando la ubicación exacta no puede determinarse con certeza, el sistema utiliza métodos alternativos de validación para estimar la zona.
Esto puede ocurrir en zonas límite, direcciones ambiguas o áreas de reciente desarrollo.
⚠️ En estos casos la precisión puede ser menor. Te recomendamos verificar con la municipalidad.
Sobre los cálculos
El potencial constructivo se calcula en base a tres indicadores principales:
FOS (Factor de Ocupación del Suelo)
Superficie de PB = Superficie del lote × FOS
Ejemplo: 300m² × 0.6 = 180m² de planta baja
FOT (Factor de Ocupación Total)
Superficie total = Superficie del lote × FOT
Ejemplo: 300m² × 2.0 = 600m² totales construibles
Altura máxima
Pisos = floor(altura / 3m), redondeando hacia arriba si la fracción es ≥ 0.3
Ejemplo: 10.5m / 3m = 3.5 → 4 pisos (0.5 ≥ 0.3)
Ejemplo: 9.6m / 3m = 3.2 → 3 pisos (0.2 < 0.3)
El sistema calcula el "valor efectivo" tomando el más restrictivo entre FOT y altura.
Cuando decimos que el FOT "limita", significa que el Factor de Ocupación Total es más restrictivo que la altura máxima permitida.
Ejemplo: Si tenés FOS 0.6, FOT 1.2 y altura 9m (3 pisos):
- Por FOT: 1.2 / 0.6 = 2 pisos
- Por altura: 3 pisos
- Resultado: El FOT limita a 2 pisos aunque la altura permita 3
La altura efectiva puede ser menor por varias razones:
- FOT limitante: No podés construir más superficie aunque tengas altura disponible
- Retiros: Los retiros reducen la superficie de planta, afectando la cantidad de pisos útiles
- Geometría del lote: Lotes angostos pueden no aprovechar toda la altura
Mostramos tanto la altura máxima normativa como la altura efectiva que podés aprovechar.
Los corredores son ejes viales principales (avenidas, rutas) donde la normativa permite mayor edificabilidad que en la zona base.
Las ordenanzas municipales definen qué calles son corredores y qué parámetros especiales aplican. Por ejemplo, las avenidas principales suelen permitir mayor edificabilidad (altura, FOT u otros indicadores según la ciudad — Rosario eliminó el FOT en 2008, Posadas usa FOS+FIS sin FOT).
El sistema identifica si tu dirección está sobre un corredor y muestra los indicadores correspondientes según la normativa vigente.
Un lote es subdivisible si después de dividirlo, cada parcela resultante cumple con:
- Superficie mínima: Cada nueva parcela debe tener al menos la superficie mínima de la zona
- Frente mínimo: Cada nueva parcela debe tener el frente mínimo requerido
El sistema te indica si tu lote es potencialmente subdivisible basado en estos parámetros. La subdivisión real requiere aprobación municipal y estudio de agrimensor.
El IPL (Índice de Permeabilidad del Lote) es un indicador obligatorio en Villa Allende que exige mantener un porcentaje del lote como superficie absorbente (jardín, tierra).
Ejemplo: Si el IPL es 0.30, debés mantener al menos el 30% del lote sin construir ni pavimentar. Esto es adicional al FOS.
⚠️ El incumplimiento del IPL puede impedir la aprobación del proyecto.
Precisión y limitaciones
La precisión del análisis depende de múltiples factores:
- Calidad de la dirección: Direcciones completas y precisas generan mejores resultados
- Cobertura cartográfica: Zonas con mayor documentación oficial tienen mayor precisión
- Actualización normativa: Cambios recientes pueden no estar reflejados
La geocodificación (convertir dirección en coordenadas) puede tener variaciones en direcciones ambiguas o zonas de desarrollo reciente.
⚠️ Siempre recomendamos verificar con la municipalidad antes de tomar decisiones.
No directamente. Los informes de NormAustral son herramientas de exploración preliminar, no documentación técnica oficial.
Para presentar en la municipalidad necesitás:
- Planos firmados por arquitecto matriculado
- Certificado catastral actualizado
- Consulta previa en la Dirección de Planeamiento
Nuestro análisis te ayuda a prepararte mejor para esas consultas.
Incluimos esta recomendación cuando detectamos situaciones que requieren confirmación oficial:
- Zonas especiales: Protección patrimonial, ambiental o urbanística
- Valores condicionales: FOS/FOT que varían según tamaño de parcela o pendiente
- Corredores complejos: Ejes con sistema basamento + torre
- Zona por heurística: Cuando no tenemos certeza geográfica
⚠️ Mejor verificar de más que de menos. Una consulta municipal puede ahorrarte problemas.
El análisis puede incluir advertencias con tres niveles según la naturaleza del aviso:
Informativas (azul)
Datos adicionales sobre la zona: fuente cartográfica utilizada, aplicación de plano 45°, normativa de referencia. No requieren acción.
Verificar (amarillo)
Aspectos que conviene confirmar con la municipalidad: zonas detectadas por método alternativo, FOS variable según altura, valores que dependen de condiciones específicas del lote.
Dato no disponible (naranja)
Información que la normativa no provee en formato digital: estacionamiento sin datos para la ciudad, retiros regulados por ordenanzas anteriores no digitalizadas, requisitos que solo se verifican en expediente municipal.
Si algo no te cierra:
- Verificá la ubicación: ¿El pin en el mapa está donde debería?
- Revisá los datos: ¿Ingresaste bien frente, superficie y profundidad?
- Consultá la zona: ¿El nombre de zona coincide con lo que sabés?
- Contactanos: Si hay un error en nuestros datos, queremos saberlo
Podés escribirnos a soporte@normaustral.com con los detalles y lo revisamos.
Actualmente cubrimos 49 ciudades en 8 provincias:
¿Necesitás otra ciudad? Escribinos y evaluamos agregarla al roadmap.
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