NormAustralTodos los conceptos que necesitas conocer sobre normativa urbana argentina. Desde FOS y FOT hasta perfiles de edificacion y zonificacion.
Limite vertical permitido para una construccion, medido desde la cota de vereda hasta el punto mas alto del edificio (excluyendo tanques y antenas). Varia segun la zona y ciudad. Define cuantos pisos se pueden construir.
Ejemplo: En zonas residenciales de baja densidad, la altura maxima puede ser 10.50m (~3 pisos). En zonas centrales puede llegar a 23.50m o mas.
Analiza tu loteAltura medida en la linea municipal (frente del lote) hasta donde el edificio puede construirse sin retirarse. Por encima de esta altura, se aplican retiros (plano limite). Puede diferir de la altura maxima total.
Ejemplo: Un edificio con altura de fachada 9m y altura maxima 24m debe retirarse despues de los 9m de frente.
Parte inferior de un edificio que ocupa la totalidad o mayor porcentaje del lote, generalmente hasta la altura de fachada permitida. Por encima del basamento, la construccion debe retirarse segun el perfil de edificacion.
Ejemplo: En Ciudad de Mendoza, el basamento es de 10m (~3 pisos) y luego la torre se retira con retiros laterales y de fondo.
Conjunto de normas municipales que regulan como se puede construir en una ciudad. Define zonificacion, alturas, retiros, usos del suelo y densidades. Cada ciudad tiene su propio codigo.
Ver metodologia por ciudadFranja de mayor edificabilidad a lo largo de avenidas principales. Los corredores suelen permitir mayor altura y FOT que las zonas residenciales circundantes, fomentando la densificacion sobre ejes viales.
Ejemplo: En Cordoba, los corredores sobre avenidas principales permiten mayor altura y densidad que las zonas residenciales circundantes.
Cantidad maxima de habitantes o viviendas permitida por unidad de superficie. Puede expresarse como hab/ha (densidad bruta) o viviendas/ha. Determina cuantas unidades habitacionales caben en un lote.
Ejemplo: Una zona con densidad 600 hab/ha en un lote de 300m2 permite aprox. 18 habitantes (6 departamentos de 2-3 personas).
Compilacion ordenada de todas las ordenanzas vigentes de un municipio. Es la fuente oficial de la normativa urbanistica. NormAustral interpreta los digestos de cada ciudad para calcular indicadores.
Ver fuentes por ciudadTipo de implantacion donde el edificio se construye de pared a pared lateral, sin retiros laterales. Es el tipo mas comun en zonas urbanas densas. El perfil de edificacion define hasta donde puede construirse en altura.
Ejemplo: En area central de la mayoria de las ciudades, la edificacion es entre medianeras hasta cierta altura.
Certificado o verificacion de que un lote cuenta con acceso a servicios basicos: agua potable, cloacas, electricidad y gas natural. Sin factibilidad de servicios, la construccion puede estar limitada o prohibida.
Analiza servicios de tu lotePorcentaje del lote que debe mantenerse como suelo permeable (jardin, tierra). Usado en algunas ciudades como Posadas (Misiones). Complementa al FOS regulando la superficie absorbente minima del lote.
Ejemplo: FIS 0.30 en un lote de 400m2: minimo 120m2 deben ser suelo permeable (jardin, tierra). El resto puede construirse o pavimentarse.
Porcentaje maximo del lote que puede cubrirse con construccion en planta baja. Un FOS de 0.60 significa que en un lote de 300m2, solo se pueden construir hasta 180m2 de planta baja. El resto debe quedar como superficie libre (jardin, patio).
Ejemplo: FOS 0.60 en lote de 300m2 = 180m2 maximos en planta baja. Quedan 120m2 de superficie libre.
Calcula el FOS de tu loteCoeficiente que, multiplicado por la superficie del lote, indica la superficie maxima edificable total (sumando todas las plantas). Es el indicador mas importante para determinar cuanto se puede construir.
Ejemplo: FOT 2.0 en lote de 300m2 = 600m2 edificables totales. Si cada piso tiene 150m2, se pueden hacer 4 pisos.
Calcula el FOT de tu loteSuperficie y frente minimo que debe tener un lote para poder subdividirse o construirse. Establece las dimensiones minimas legales de una parcela en cada zona.
Ejemplo: Una zona puede exigir lotes de minimo 250m2 con 10m de frente para poder edificar.
Longitud minima que debe tener el frente de un lote (lado que da a la calle) para poder edificar segun la normativa de la zona. Lotes con frente menor al minimo pueden tener restricciones adicionales.
Ejemplo: En zonas residenciales, el frente minimo suele ser 10-12m. En zonas centrales puede ser 8m.
Limite hasta donde puede llegar la construccion en el frente del lote. Puede coincidir con la linea municipal o estar retrasada (retiro de frente). Define donde empieza el edificio.
Limite entre el terreno privado y el espacio publico (vereda/calle). Es la referencia desde la cual se miden los retiros de frente y la altura de fachada.
Norma legal aprobada por el Concejo Deliberante de un municipio. Las ordenanzas de zonificacion y edificacion definen que se puede construir en cada zona de la ciudad. Tienen fuerza de ley dentro del municipio.
Ejemplo: La Ord. 8256/1986 de Cordoba Capital regula la ocupacion del suelo y es la base del codigo urbanistico.
Sistema de clasificacion usado en algunas ciudades (como Cordoba Capital) que agrupa zonas con caracteristicas similares de edificacion. Cada patron define un conjunto de indicadores (FOS, FOT, altura, retiros).
Envolvente o silueta maxima que puede tener un edificio visto de frente o de costado. Lo definen la altura de fachada, los planos limite (45 o 60 grados), los retiros y la altura maxima. Es la "forma" permitida del edificio.
Ejemplo: Un perfil tipico: basamento de 9m en linea municipal, luego plano de 45 grados hasta la altura maxima.
Ver perfil de tu loteTipo de implantacion donde el edificio tiene retiros en todos sus lados (no toca las medianeras). Permite mejor iluminacion y ventilacion. Mas comun en zonas residenciales de baja densidad.
Plano inclinado imaginario que limita la altura del edificio. Se traza desde la altura de fachada con un angulo de 45 o 60 grados. El edificio no puede superar este plano. Garantiza iluminacion y ventilacion a la via publica.
Ejemplo: Con fachada de 9m y plano de 45 grados, a 3m de retiro del frente se puede subir 3m mas (total 12m).
Distancia minima obligatoria entre la linea municipal y la construccion. Crea un espacio libre (jardin delantero) entre la vereda y el edificio. No todas las zonas exigen retiro de frente.
Ejemplo: En zonas residenciales suburbanas, el retiro de frente suele ser 3-5m.
Distancia minima entre la construccion y el limite posterior del lote. Garantiza ventilacion e iluminacion natural al centro de manzana. Puede ser un valor fijo o un porcentaje de la profundidad del lote.
Ejemplo: En muchas ciudades, el retiro de fondo es un valor fijo (ej: 4m, 6m) o un porcentaje de la profundidad del lote.
Distancia minima entre la construccion y los limites laterales del lote (medianeras). No siempre es obligatorio: en zonas entre medianeras no se exige. En zonas de perimetro libre o semi-libre, si.
Ejemplo: En edificacion de perimetro libre, retiros laterales tipicos van de 3m a H/4 (un cuarto de la altura).
Retroceso del edificio en altura a partir de cierto nivel (generalmente la altura de fachada). La torre se "retira" respecto al basamento para cumplir con el perfil de edificacion.
Metros cuadrados totales que se pueden construir en un lote, sumando todas las plantas. Se calcula como FOT x superficie del lote. Es el dato clave para evaluar el potencial de un terreno.
Ejemplo: Lote de 500m2 con FOT 3.0 = 1500m2 edificables. Si cada piso tiene 250m2, son 6 pisos.
Calcula la superficie edificablePorcentaje del lote que debe quedar sin construir ni impermeabilizar. Se calcula como (1 - FOS) x superficie del lote. Incluye jardines, patios y espacios absorbentes.
Ejemplo: FOS 0.60 en lote de 300m2: 40% debe quedar libre = 120m2 de superficie absorbente.
Actividad permitida en cada zona de la ciudad: residencial, comercial, mixto, industrial, etc. Determina que tipo de construccion se puede hacer (viviendas, oficinas, comercios, fabricas).
Ver zonificacion por ciudadDivision del territorio urbano en zonas con distintas regulaciones de uso del suelo, densidad y edificacion. Cada zona tiene sus propios indicadores (FOS, FOT, altura, retiros). Es la base de toda normativa urbanistica.
Ejemplo: Una ciudad puede tener zonas residenciales (R1, R2), comerciales (C1), industriales (I1) y especiales (E1).
Ver zonas de tu ciudadNormAustral calcula automaticamente FOS, FOT, alturas y retiros para 44 ciudades argentinas.